21世紀經(jīng)濟報道記者 吳抒穎 深圳報道距離申報不過一個月，首批消費類REITs就得到了相關(guān)部門的放行。2023年11月26日，證監(jiān)會官網(wǎng)信息顯示，首批3只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT與華夏金茂購物中心REIT已正式獲得證監(jiān)會準予注冊的批復(fù)，并在交易所審核通過。消費類REITs是繼基礎(chǔ)設(shè)施REITs、保障性租賃住房REITs之后，中國公募REITs踏足的又一領(lǐng)域。消費類REITs的成行，也讓中國的商業(yè)不動產(chǎn)運營商看到了曙光——“投融管退”的鏈條被打通，持有型不動產(chǎn)通過金融工具實現(xiàn)成熟可持續(xù)的運營也不再是夢想。公募REITs的積極推行對于不動產(chǎn)持有方而言的確是利好，但需要看到的是，REITs并非不動產(chǎn)運營商的“萬能妙方”。公募REITs對于底層資產(chǎn)本身具有較高要求，這對資產(chǎn)運營方也是一種能力的考驗。只有在出租率、回報率等方面均表現(xiàn)出色，才有可能通過公募REITs變現(xiàn)，而從建造到服務(wù)，不動產(chǎn)運營商的轉(zhuǎn)型之路任重而道遠。火速過關(guān)消費類REITs的推行在此之前已經(jīng)備受市場關(guān)注和期待。今年3月，國家發(fā)改委和發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（下稱“通知”），提出研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。10月20日晚，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。至此，消費類REITs已含苞待放。10月26日，證監(jiān)會和滬深交易所官網(wǎng)顯示，四只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品正式提交申報材料，包括華夏華潤商業(yè)REIT、華夏金茂購物中心REIT、中金印力消費REIT和嘉實物美消費REIT。首批消費類REIT的底層資產(chǎn)具有出租率較好、運營時間較長等特點，但其本身還是相對貼近于貼近民生的商業(yè)類型，而非重奢龍頭類，這與通知的要求一致。從這幾只REITs的底層資產(chǎn)來看，本身都是出租率較好，運營較為成熟的項目。以華夏華潤商業(yè)REIT為例，其底層資產(chǎn)是青島萬象城購物中心，由華潤置地旗下輕資產(chǎn)管理平臺華潤萬象生活運營。這一項目是青島覆蓋全域的城市級購物中心，商業(yè)建筑面積約30萬平方米，最新出租率超過98%，近3年來營業(yè)收入復(fù)合增長率達15%，估值為首批消費類REIT中最高，達到了81.47億元。中金印力消費REIT的底層資產(chǎn)，也是印力旗下素質(zhì)不錯的項目西溪印象城。根據(jù)評估報告，西溪印象城的估值為39.77億元，2022年營業(yè)額超過35億元；2023年上半年營業(yè)額突破21億元，目前出租率為99.2%。華夏金茂購物中心REIT的底層資產(chǎn)則是長沙覽秀城，自2016年底開業(yè)至今已運營近7年，年度客流逾1000余萬人次，2020-2022年度運營收入復(fù)合增長率達到31.6%，目前出租率達98.9%。一位了解消費類REITs的房企人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，消費類REITs在上報之前房企做了大量的工作，對底層資產(chǎn)梳理還有和機構(gòu)的對接等都詳盡細致。“各方非常重視，對房企也是好事，流程走得很順利。”華泰證券在近期的一份研報中表示，截至11月27日，首發(fā)申報的四單消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs三單均已過會，據(jù)10月26日申報僅用時一個月，彰顯交易所的大力支持。挑戰(zhàn)猶在成熟市場之中，消費類REITs是公募REITs最基礎(chǔ)的傳統(tǒng)賽道之一。民生證券此前在一份研報中提到，從國際比較來看，美國零售類資產(chǎn)REITs占比14%，僅次于住宅類和基礎(chǔ)設(shè)施，新加坡以工業(yè)物流類的資產(chǎn)占比較高，辦公樓、購物中心等經(jīng)營性物業(yè)也占多數(shù)；中國香港則以商業(yè)物業(yè)為主要底層資產(chǎn)。惠譽評級也曾預(yù)計，在擴寬范圍納入更多合格資產(chǎn)、調(diào)整收益率要求及政府大力支持的推動下，中國的REITs市場規(guī)模將擴大，將商業(yè)地產(chǎn)納入REITs計劃的范圍有助于改善消費類商業(yè)地產(chǎn)（如購物中心、百貨商場和農(nóng)貿(mào)市場）的流動性。中國的商業(yè)不動產(chǎn)規(guī)模也不可小覷。浙商證券此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年我國商業(yè)不動產(chǎn)規(guī)模為5.5萬億美元。這也就意味著，消費類REITs在中國也有望成就較大的市場份額。而從過往的發(fā)展歷程看來，REITs對不動產(chǎn)持有方的積極影響顯而易見。可供對比的是，全球知名的商業(yè)地產(chǎn)運營巨頭凱德集團，正是通過私募基金+REITs的雙輪驅(qū)動，實現(xiàn)了真正意義上的“輕盈發(fā)展”，實現(xiàn)總資產(chǎn)規(guī)模增長3倍的同時，凈負債率卻同比下降了56%。最近的例證則是招商蛇口，今年上半年，招商蛇口旗下博時蛇口產(chǎn)園REIT的成功完成擴募，為之帶來一次性投資收益8.06億元；而在2021年，蛇口產(chǎn)園REIT上市之時，就已經(jīng)為招商蛇口帶來了14.58億元的投資收益。華泰證券稱，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的正式啟航將真正實現(xiàn)商業(yè)不動產(chǎn)“融投管退”全通道的打通，也意味著打開了其重估空間，看好大量優(yōu)質(zhì)消費基礎(chǔ)設(shè)施以及具備輕資產(chǎn)運營能力和輸出管理能力的企業(yè)。萬科董事會主席郁亮也表示，“今天的Reits，將幫助我們從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為不動產(chǎn)的經(jīng)營服務(wù)商，也為投資者提供了更多的選擇，其深遠影響將隨時間而顯示出來。”REITs雖好，但要喝上這口湯也并不是那么容易。一位從事持有型資產(chǎn)運營的房企高管告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，在成熟市場中，REITs的回報率普遍比較高，可以達到7%左右，最高超過10%；國內(nèi)目前的年化回報率還比較低，大約是4%-5%，不過投資者對回報率也很看重。“資產(chǎn)價值和運營質(zhì)量都是有門檻的，現(xiàn)在市面上多數(shù)的標的都達不到上REITs的要求。要向通過REITs變現(xiàn)，房企也應(yīng)該提升運營效率，做好資產(chǎn)優(yōu)化同時盤活低效資產(chǎn)。”上述房企高管表示。不論如何，消費類REITs的成行對嗷嗷待哺的不動產(chǎn)運營商而言，的確是好的開始。未來的市場規(guī)模和反饋，則要視乎資產(chǎn)、運營和服務(wù)等方面而決定，在這方面，不動產(chǎn)運營商還將面臨不小的挑戰(zhàn)。