本報記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道3月28日，華潤萬象生活（01209.HK）披露2022年全年業(yè)績，其在2022年實現(xiàn)核心凈利潤22.25億元，同比增長30.7%。除了核心凈利潤錄得穩(wěn)健增長外，華潤萬象生活其他財務(wù)指標也取得不錯的成績。2022年，華潤萬象生活全年毛利潤為36.11億元，同比增長30.9%；毛利率由2021年的31.1%下降至2022年的30.1%；股東應(yīng)占利潤為22.06億元，同比增長27.9%；全年派息率由2021年的37%提升至45%。在收入方面，去年華潤萬象生活全年收入為120.16億元，同比增長35.4%。其中，住宅物業(yè)管理服務(wù)板塊收入78.02億元，同比增長46.9%，占總收入64.9%；商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)板塊為42.14億元，同比增長18.2%。值得一提的是，其物業(yè)管理服務(wù)收入取得較大的增長主要得益于收并購公司財務(wù)并表及市場化外拓所帶來的在管建筑面積大幅增加。據(jù)悉，華潤萬象生活2022年相繼收購了禹洲物業(yè)、九洲物業(yè)（51%股權(quán)）及中南服務(wù)等3家物企。對此，華潤萬象生活在年報中指出：本集團年內(nèi)完成行業(yè)最大規(guī)模并購，使管理規(guī)模躋身行業(yè)第一梯隊。預(yù)期整體的毛利率會穩(wěn)定在17—20%的水平2022年，華潤萬象生活的毛利率由2021年的31.1%下降至2022年的30.1%，同比下降1個百分點。其中，截至2022年12月31日止年度，住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率為18.9%，同比下降0.4個百分點。對此，華潤萬象生活在年報中解釋稱，該板塊毛利率同比下降主要受收并購公司產(chǎn)生無形資產(chǎn)攤銷影響，剔除無形資產(chǎn)攤銷影響后，該板塊毛利率為19.8%，同比增長0.5個百分點。截圖自華潤萬象生活2022年年度報告華潤萬象生活首席財務(wù)官陽紅霞表示，物管行業(yè)的基礎(chǔ)毛利率有明顯的下行壓力，從基礎(chǔ)物管服務(wù)的邏輯來看，物業(yè)費本身漲價比較難，但是人工和物價水平的上漲，必然會對基礎(chǔ)物業(yè)毛利率的增長帶來壓力。“從我們自己萬象生活來看，基礎(chǔ)物業(yè)的毛利率從2019年的8.2%快速提升到了2022年的15.3%，和同行公司對比，我們已經(jīng)屬于非常好的水平。”陽紅霞說。同時，陽紅霞還提到，整體物管的毛利率，除了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)之外，基于獨特的“2+1”的業(yè)務(wù)模式，使得華潤萬象生活物業(yè)服務(wù)的空間內(nèi)具備更強的運營服務(wù)能力，通過在物業(yè)管理服務(wù)里面強化商業(yè)運營服務(wù)能力以及增值服務(wù)能力，來給業(yè)主提供更多場景、更多服務(wù)，從而增加運營服務(wù)和增值服務(wù)在收入中的占比。此外，截至2022年12月31日止年度，華潤萬象生活商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)毛利率為50.7%，同比增長2.1個百分點，主要得益于有效的成本控制及經(jīng)營效率的提升。在談及公司未來的毛利率水平時，陽紅霞表示，預(yù)期整體的毛利率會穩(wěn)定在17%—20%之間。2022年完成行業(yè)最大規(guī)模并購華潤萬象生活在2022年年報中如此寫道：物管行業(yè)受房地產(chǎn)風險釋放影響，暴露出市場化不足、缺乏獨立性的問題，資本市場估值出現(xiàn)嚴重分化，頭部物企抓住市場窗口迅速做大管理規(guī)模，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。很顯然，華潤萬象生活在2022年踐行了“頭部物企抓住市場窗口迅速做大管理規(guī)模”的動作。截至2022年12月31日止年度，華潤萬象生活來自住宅物業(yè)管理服務(wù)的收入為78.02億元，同比增長46.9%，占總收入64.9%，收入的增長主要得益于收并購公司財務(wù)并表及市場化外拓所帶來的在管建筑面積大幅增加。截至2022年末，其住宅及其他物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋153個城市，在管住宅及其他非商業(yè)物業(yè)項目數(shù)為1362個，較上年新增608個，在管總建筑面積為2.8億平方米，同比增長1.33億平方米，合約建筑面積3.36億平方米。值得一提的是，華潤萬象生活2022年完成行業(yè)最大規(guī)模并購，實現(xiàn)中南服務(wù)、禹洲物業(yè)、九洲物業(yè)交割，使得管理規(guī)模躋身行業(yè)第一梯隊，全年新增合約面積1.43億平方米，同比增長297.4%。華潤萬象生活副總裁王海民在業(yè)績會上指出：“收并購的項目經(jīng)營情況良好，業(yè)績?nèi)孢_成，符合公司預(yù)期，禹洲和中南在2022年貢獻并表收入超過14億元，并表利潤超過1億元，分別實現(xiàn)了23%和19%的綜合毛利率，收繳率超過85%。”據(jù)王海民透露，中南和禹州的整合計劃正在執(zhí)行，成效達到預(yù)期，預(yù)計2023年6月份完成兩個公司的全面融合。而隨著未來全面融合的落地，無論是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)還是增值服務(wù)，都將進一步釋放更大的價值、發(fā)揮更大的規(guī)模效應(yīng)。同時，華潤萬象生活2022年還延續(xù)了其在商業(yè)運營及物業(yè)管理上的優(yōu)勢。數(shù)據(jù)顯示，去年華潤萬象生活商管板塊收入同比提升18.2%至42.14億元，毛利率同比增加2.1個百分點至50.7%；租金收入同比增長4.3%至158億元；全年新開購物中心16座，平均開業(yè)率（不含國際品牌）達90.9%。截至2022年底，萬象商業(yè)在營購物中心86座，其中重奢購物中心增至11座。全年新簽約商業(yè)輕資產(chǎn)外拓項目13個，均位于一二線城市，其中存量改造項目占比54%。此外，就在華潤萬象生活披露2022年業(yè)績的當天，也同時對外公告了終止收購祥生物業(yè)的消息。華潤萬象生活表示，終止收購事項將不會對集團之現(xiàn)有業(yè)務(wù)、營運及財務(wù)狀況造成重大不利影響。2022年9月28日，華潤萬象生活披露，擬收購諸暨祥笙物業(yè)有限公司全部股權(quán)及浙江祥生物業(yè)服務(wù)有限公司2%股權(quán)，交易代價暫定約為10.37億元需要注意的是，王海民在業(yè)績會上還提到：“關(guān)于收并購方面，公司一直秉承有質(zhì)量的規(guī)模增長原則，2023年若有符合公司原則的項目和標的，我們還會積極爭取，會考慮能夠?qū)灸芰ρa強、資質(zhì)增加以及體系完善發(fā)揮作用的項目。”華潤萬象生活董事會主席李欣也在業(yè)績會上強調(diào)，公司并不唯規(guī)模論，未來要繼續(xù)提升市場化的直拓能力，積極關(guān)注優(yōu)質(zhì)項目收并購機會。責任編輯：張蓓 主編：張豫寧