來(lái)源：unsplash近日，北京存量住房市場(chǎng)迎來(lái)新利好：3月31日起，北京將實(shí)現(xiàn)存量房“帶押過(guò)戶”，即二手房交易中，經(jīng)原貸款銀行同意的情況下，二手房買(mǎi)家無(wú)需先還清貸款即可過(guò)戶二手房。36氪了解到，目前北京二手房市場(chǎng)“帶押過(guò)戶”還未實(shí)現(xiàn)第一單交易，但根據(jù)銀行與房產(chǎn)中介此前的實(shí)驗(yàn)性操作：一套房產(chǎn)從網(wǎng)簽到過(guò)戶只用了12天時(shí)間，比過(guò)去解押過(guò)戶至少節(jié)省了兩周。此舉不僅簡(jiǎn)化了房產(chǎn)交易流程，更能夠降低交易成本，較大程度上規(guī)避房產(chǎn)交易中的金融風(fēng)險(xiǎn)和交易糾紛。特別是對(duì)于提供高息“贖樓貸”的所謂金融中介，其市場(chǎng)需求面臨收縮。實(shí)施細(xì)則尚未落地多位北京房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人及國(guó)有大行按揭貸款業(yè)務(wù)人員對(duì)36氪表示，截至4月4日，其所在機(jī)構(gòu)還未受理此類交易，其中房產(chǎn)中介也還未針對(duì)具體操作流程將實(shí)施細(xì)則給到經(jīng)紀(jì)人。根據(jù)新政規(guī)定，不同于其他城市采取的公證后解抵押、設(shè)置專門(mén)低息“過(guò)橋貸”機(jī)構(gòu)等方式，北京能夠?qū)崿F(xiàn)新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。“帶押過(guò)戶”分為同行貸款購(gòu)房和跨行貸款購(gòu)房?jī)煞N模式，同行貸款購(gòu)房操作相對(duì)簡(jiǎn)單：買(mǎi)方申請(qǐng)貸款后，銀行自主審批，如首付款和貸款金額之和不足以結(jié)清賣方貸款，賣方需向銀行補(bǔ)齊差額部分，買(mǎi)方將首付款交至約定的監(jiān)管賬戶即可。跨行操作則需要雙方貸款銀行通過(guò)北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)交互信息，未接入北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)的銀行，需要通過(guò)事前約定方式交互信息后再完成后續(xù)交易。房產(chǎn)及按揭貸款信息的拉通是帶押過(guò)戶執(zhí)行的關(guān)鍵。國(guó)有大行房貸客戶經(jīng)理對(duì)36氪表示，除部分外資銀行外，目前北京區(qū)域的大多數(shù)銀行都已經(jīng)接入北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)。沖擊高息“贖樓貸”在“帶押過(guò)戶”政策落地前，對(duì)于賣家貸款未還完，且手中無(wú)足夠流動(dòng)資金立刻償付貸款的情況，一般有兩種處理方式：由中介方提供擔(dān)保，以買(mǎi)家首付款（不足的話可由賣方補(bǔ)齊）解除賣方質(zhì)押，再進(jìn)行過(guò)戶流程，雙方需簽訂擔(dān)保合同，中介方面收取一定的手續(xù)費(fèi)。而另一種方式則是賣家向金融機(jī)構(gòu)尋求“過(guò)橋資金”，即“贖樓貸”，借貸償還貸款后再賣房交易。36氪獲悉，市面上多家中介機(jī)構(gòu)工作人員可以為這樣的服務(wù)牽線，利率一般為十天之內(nèi)日息萬(wàn)分之六，超過(guò)十天，日息則為萬(wàn)分之七，換算下來(lái)年利率達(dá)到25.5%。多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)36氪表示，北京“帶押過(guò)戶”新政的落地，或?qū)⒋蠓s小“贖樓貸”業(yè)務(wù)的市場(chǎng)規(guī)模。新政下，只有借款償還公積金貸款的需求才需要用到“贖樓貸”。實(shí)驗(yàn)：從網(wǎng)簽到過(guò)戶只用12天根據(jù)新政通知，“帶押過(guò)戶”需滿足4個(gè)條件：一是本市個(gè)人二手房交易；二是買(mǎi)方必須是全款或者辦理的是個(gè)人住房商貸購(gòu)房；三是賣方未結(jié)清的貸款必須是商貸，或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸；四是所交易的住房在轄內(nèi)商業(yè)銀行僅存一次有效抵押。有房產(chǎn)中介表示，其中第二條和第三條相對(duì)嚴(yán)格，因此目前其所在中介北京區(qū)域公司還未有這類業(yè)務(wù)落地。上述客戶經(jīng)理也對(duì)36氪表示，目前公司層面已經(jīng)在3月31日發(fā)文后正式開(kāi)通“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，但目前并未有客戶實(shí)際操作。其同時(shí)透露，2023年初，曾有中介與大行合作，實(shí)驗(yàn)性操作過(guò)首例同行“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。北京鏈家方面對(duì)36氪表示，2022年10月，北京已經(jīng)開(kāi)始針對(duì)“帶押過(guò)戶”進(jìn)行小范圍的試點(diǎn)，其操作的第一單此類交易是與建行合作，屬于“同行帶押過(guò)戶”，于11月12日完成。這套房產(chǎn)從網(wǎng)簽到過(guò)戶只用了12天時(shí)間，比過(guò)去解押過(guò)戶的操作至少節(jié)省了兩周。北京鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前北京鏈家正在與銀行、不動(dòng)產(chǎn)中心溝通完善相關(guān)流程和協(xié)議，并做好全面的風(fēng)險(xiǎn)排查。等流程和協(xié)議確定之后會(huì)梳理一套系統(tǒng)操作指引給到經(jīng)紀(jì)人。2022年起，多地均開(kāi)始落地“帶押過(guò)戶”政策。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年以來(lái)，全國(guó)已有超百城出臺(tái)二手房“帶押過(guò)戶”政策，多個(gè)省會(huì)城市和計(jì)劃單列市在列，如深圳、濟(jì)南、大連等。目前各地“帶押過(guò)戶”主要分為個(gè)人業(yè)務(wù)和企業(yè)業(yè)務(wù)，個(gè)人業(yè)務(wù)居多，主要針對(duì)二手住宅交易。有媒體報(bào)道稱，早在2016年11月，成都就試點(diǎn)執(zhí)行了二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。而涉公積金貸款的“帶押過(guò)戶”，目前在青島、大連、無(wú)錫等全國(guó)多個(gè)省份也已經(jīng)跑通。作者｜詹方歌